相続

借地権の相続があるならこれだけは理解しておきたい借地の基礎知識

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「家は所有しているけれど、土地は人のもの」という状態の借地権。借地権を相続する場合、はどのような手続きをするのでしょうか。

借地権とはなにか

借地権では、家の所有者は、家をに住むために地代を払って土地を借りています。通常は、土地の所有者(地主)と家の所有者との間で、「賃貸借契約」結んでいるのです。こうして、(所有している家に住むために)土地を利用できる権利を「借地権」といいます。「建物も土地も所有している」相続では、建物と土地を相続する人へ名義変更をすればよいのですが、借地権の相続では、建物しか名義変更をすることができません。

メモ

借地権は登記されていない賃借権によるものがほとんどですが、まれにある登記されている地上権の場合は、相続による名義変更(地上権移転登記)をおこないます。

借地権に相続がおきたら具体的に何をすればよいか

借地にそのまま相続人が住む場合

賃貸借契約は、相続が発生すると、土地を借りている立場は相続人により引き継がれ、地主はその承継を拒むことができません。法律的には、地主に対して特に何の手続きをしなくとも、家を相続する人は亡くなった方が地主と結んだ契約内容を引き継ぐことになるのです。

とはいえ、トラブル防止のため相続が発生した際は、必ず地主にその旨を伝えましょう。このとき、相続により家の所有者=土地の借主がかわる旨の覚書や合意書を交わすことが多いようです。なお、相続による契約者変更は地主に承諾料や更新料といった金銭を支払う必要はありません。ただし、相続後に借地権を売却したり譲渡する場合には、地主の承諾が必要となり、承諾料や更新料が発生することになります。

借地を処分(売却)したい場合

もう住まないので借地を処分したい、下記のようにいくつかの選択肢があります。※底地とは 借地権がついている土地のことです。地主からすると、所有しているにもかかわらず利用ができない土地となります。

  1. 第三者に借地権を売る
  2. 地主に借地を買い取ってもらう
  3. 地主から底地を買い取る(借地権から所有権にする)
  4. 借地と底地を等価交換する(土地を地主と土地の借主とで分割して所有する)

ただし、どれを選択するかは、おおよそ地主の意向にかかっています。法律により、借地権者の住む権利は強く守られていますが、売却や譲渡などの処分となると、地主の承諾が必要となるため、地主が鍵を握る傾向にあるようです。

地主が、生計等のために継続的に地代を受けとっていきたいと考えているなら1を選択することになります。地主がその土地を利用したい売却したいと考えるならば2です。貸主に何か事情がありお金が必要なときに3を提案されることがあるようです。4は地主に特に意向がなく、分割可能な面積と形状である土地の場合に検討できるケースです。

借地権割合とは

果たして借地権はいくらで売れるのでしょうか?そのときに、まず参考となるのが借地権割合です。これは国税局が、借地権に対しても相続税や贈与税を課税するために設けている指標であり、路線価のように場所によって90%~30%と割合が異なります。

例えば税務上の評価額が1千万円の土地の借地権割合が70%とすると、借主の借地権の評価は700万円となります。一方、貸主の底地の評価は300万円となり、借地権と底地を足すと100%となるわけでです。なお地価の高い商業地では借地権が割合90%~80%と高く、住宅地では70%~60%ほどのようです。

 

ではこの借地権割合が70%の借地権は、土地の市場価格の7割で売れるかというとそうではありません。借地権割合はあくまで国が税金を徴収するための指標であり、売買価格の参考にはされるものの、売買価格を決定するものではないようです。借地権がいくらで売れるかということが気になる場合は、借地権の価格は地域性によるところも大きいようなので、まず地元の不動産屋に確認されるのがよいかと思います。

借地権の相続を検討する場合はまず家の登記や契約書の確認を

借地権の相続を検討する場合、大事なのは現状把握です。契約書と建物の謄本(登記事項証明書)を用意して、以下の確認をしましょう。

  • どんな契約内容か(契約形態・地代・期間)
  • 建物の登記はされているか

なお、古くからの借地で契約書がない場合でも、地代をしっかり払っており建物を所有しているのであれば、借地権は成立してると考えらるのでご安心ください。

借地権は複雑でわかりにくいものです。ここでは相続手続きを進めるにあたって、最低限理解しておきたいことを説明させて頂きました。借地権のある相続でわからないことやご不安なことがありましたら、下記のお問合せフォームよりご相談ください。

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