財産分与

財産分与と家と住宅ローン

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財産分与のとき家はどうやってわける?

 

離婚における財産分与では、夫婦で築いてきた財産は2分の1ずつでわけるのが原則の考えかたです。しかしながら家(マイホーム)は、現金とはことなり半分にわけることはできません。また、離婚するにもかかわらず共有名義とするわけにもいきません。財産分与における家という財産の分け方は、基本的には「家の売却をして現金化してわける」か「一方が家の名義をもらい、一方が対価(現金や預金等)をうけとる」のいずれかです。離婚後はいずれも家に住まない場合は売却をえらび、いずれかが住む場合は後者を選択すればよいかと思われますが、実はそう単純に決められない場合があります。

財産分与を検討するには、まず住宅ローンの残高と家の市場価格を確認

家には住宅ローンがつきものです。住宅を購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを利用されるかと思いますが、住宅ローンがからむことにより家の財産分与は複雑になります。まず、家の財産分与を検討するときは、住宅ローンの残高と住宅の市場価値(売ったらいくらになるか)が大きなポイントとなります。

A:1500万円で売れるが住宅ローンが1000万残っている場合。(家の価格ーローン残高=500万のプラス価値)

この場合売却を選択すると、500万から売却にかかる手数料や費用を差引き、手元に残った現金を2分の1ずつわけることになります。いずれかが名義をもらう場合は、原則、財産分与における家の価値となる上記500万円の2分1である250万円相当の対価(現金や預金等)を相手に渡します。

B:1500万円で売れるが住宅ローンが2000万残っている場合。(家の価格ーローン残高=500万のマイナス価値)

このケースをオーバーローンといい、1の売却を選択すると借金のみが残ってしまいます。このため、通常は売却をあきらめローンは払い続けるという選択をとらざるを得ません。家の価値はマイナスで、一方が家の名義とローンを引き継ぐという場合、一方は家の対価を請求することは難しいでしょう。

共有名義の場合の家の財産分与 

離婚をする場合は、家の共有名義は解消する必要があります。夫婦共有で所有している家を、夫が名義をもらう(夫単独の名義とする)場合は先ほどのとおり、2分の1の対価を妻に払い、妻の登記上の持分をもらえばよいわけです。もし、登記上の持分が夫5分の4、妻の持分が5分の1であるという場合でも、財産分与の考え方はあくまで夫婦2分の1ずつですので、妻が登記上の持分通り5分の1の対価しかもらえないということはありませんのでご安心ください。

財産分与で親が援助してくれた頭金はかえってくる?

しかしながら、持分5分の1は妻が出した頭金相当であり、妻の「特有財産」から捻出されたケースの場合は話がかわります。(特有財産についてはこちら)例えば購入時の価格が5000万円の家で、その5分の1にあたる1000万円の頭金を「妻が婚姻前に貯めた1000万円」もしくは「妻の実父が妻への贈与として出した1000万」から出したという場合です。

財産分与時の市場価格は2000万円、ローン残高は1000万、つまり家の価値は1000万円とします。財産分与の計算としては、家の現在の価値1000万に対して、その5分の1の200万は妻の単独の貢献によるもの考えます。そして残りの800万が夫婦で築いた財産であり、財産分与の対象となるのです。もし夫が現在1000万の価値のあるこの家の名義をもらう場合は、妻に200万円+800万円×2分の1=600万円の対価を払う必要があるのです。

援助をしてくれた親御さんには気の毒な話ですが、このように財産分与ではあくまで現在の家の価値を基準とするので、離婚をする場合で夫が家の名義を持っていく場合でも、当時親御さんが出した頭金を夫から全額返してもらうのは難しいといえるでしょう。

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合の財産分与 ペアローン・連帯債務者・連帯保証人

家の財産分与において、対応を迫られるのがローンを夫婦で組んでいる場合です。銀行はあくまで住宅に対して「夫婦2人の収入を担保にして」住宅ローンというお金を貸しています。パターンは以下の3つにわかれます。

ローンの借り入れ総額が4000万の場合

  • ペアローン・・・夫2000万、妻2000万と2本のローンを組んで借りている
  • 連帯債務・・・4000万円を夫婦で借りている(銀行はどちらにも4000万を請求できる)
  • 連帯保証・・・夫が4000万を借りているが、支払が滞ったら妻に請求がくる

離婚をしたからといって、ローンを1本にまとめたい、連帯債務者から抜けたい、連帯保証人から外れたい、といってもはいそれと大事な担保を減らしてくれることはありません。借入銀行が交渉に応じてくれない場合は、他行への借り換えも視野にいれましょう。1人の収入と現在の住宅の市場価値とで担保できる住宅ローンの残高であるとされれば、交渉や借換は可能です。

問題は、住宅の市場価値が低い、ローンの残高が高い、ローンを引き継ぐ側の収入が低い、など交渉や他行への借換が難しい場合です。どうしてもローンから1人抜けたい場合は、別の担保(人もしくは不動産)を用意するか、ローン残額を減らすための資金援助が必要となります。こうなると、離婚は二人だけの問題ではなく、親族を巻き込んだ問題となってきます。どうにも解決しない場合は、売却するということになります。

なお、ペアローンや連帯債務は不動産の謄本(登記簿)で確認できますが、連帯保証についてはは不動産の謄本にはのっていませんので住宅ローンを組んだ時の契約書(金銭消費貸借契約書)をよく確認しましょう。離婚して家は夫に渡したからといって、自動的に連帯保証が外れるということはありません。

住宅ローンを組んでいる家の財産分与を検討する場合はまず銀行に相談

住宅ローンを組んでいる家の財産分与については、銀行がカギを握っています。自分たちの判断だけで物事を進めず、まずは銀行に相談しましょう。銀行のローン契約には通常「ローンを組んでいる不動産の名義を変更するときは銀行に了承をえること」という項目が入っています。つまりは銀行へ相談せずに勝手に家の名義をかえてしまうと銀行とのローン契約違反となり、最悪ローンの一括請求を求められる可能性も、契約上はあり得ない話ではありません。

「離婚というプライベートな話を銀行にしにくい」という方も時折いらっしゃいますが、このご時世において、離婚を原因とするローン相談は銀行にとっては決して珍しいことではありません。銀行側もプロフェッショナルとして粛々と対応してくれることでしょう。

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