財産分与登記（離婚による不動産の名義変更）

財産分与とは？

財産分与は、法律で「離婚した者が離婚相手に財産の分与を請求できる」制度です。。

婚姻中「夫婦で協力して築いた財産」は、収入や登記上の名義を問わず夫婦の共有財産となります。例えば、夫の収入をもって組んだローンで購入した夫単独名義のマイホームであっても、夫が働くために妻は専業主婦となり家事等を分担していたときは、夫婦共有財産ととらえます。共働きをしている場合でも、どちらかが専業主婦/主夫である場合でも、夫婦の共有財産の権利は原則2分の１であると考えます。

この共有財産の精算（どう分けるか）を話し合うことが財産分与協議です。財産分与には①夫婦共有財産の清算、②経済的に弱い相手への離婚後の生活保障、③離婚の原因を作った相手への慰謝料（損害賠償）と３つの側面がありますが、この中でも①の精算が財産分与における基本となります

不動産以外には共有財産がなく、②の生活保障や③の慰謝料を考慮する必要がない場合は「不動産はどちらが取得するか」が財産分与の協議内容となります。そして協議に基づき、不動産の名義を変更する必要がある場合は「財産分与」を登記原因とした所有権移転登記を法務局に申請します。

財産分与の登記原因日付と申請日について

法務局に提出する登記申請書には「平成○年○月○日財産分与」というように、所有者がかわる理由とその理由が生じた原因日付を記載しなくてはいけません。

財産分与による所有権移転の原因日付は「財産分与協議が成立した日」です。離婚協議書や財産分与契約書を作成した場合は、これらに押印をした日が成立した日となります。協議が成立したら速やかに登記申請することが好ましいですが、いつまでに登記申請しなくてはいけないという決まりはありません。

なお、離婚届日より前に協議が成立した場合は、離婚届日を原因日付とするため、離婚届が提出した日以降ではないと、法務局に登記申請をすることはできません。

財産分与登記の必要書類

登記申請は共同申請といって、財産分与で不動産の権利を失う人（義務者）と財産分与で不動産の権利を取得する人（権利者）が共同して申請するものとなります。このため、双方ともに、用意する書類があります。

①財産分与の登記原因証明情報

登記申請書には、所有権移転する理由（経緯）と日付が記載されたとなる登記原因証明情報の添付が必要です。贈与による所有権移転においては、贈与契約書などが登記原因証明情報となりますが、財産分与の場合は、以下の書類が登記原因証明情報となります。

当事者同士での協議成立した場合の登記原因証明情報

上記の当事者同士でかわした書面は登記原因証明情報になりますが、登記申請の実務においては離婚協議書や財産分与契約書等とは別に、下記のような法務局宛の報告形式の登記原因証明情報を作成します。

なお、戸籍謄本は離婚日を証明する書類であり、財産分与の協議をしたことを証明するものではないので登記原因証明情報とはなりません。（ただし、離婚日より前に協議が成立した場合は、離婚日の記載のある戸籍謄本が登記原因証明情報の一部として必要となります）

法務局用の財産分与登記の登記原因証明情報の例（法務局「不動産登記の申請書様式について」より引用）

裁判所を介して協議成立した場合の登記原因証明情報

裁判所が関与して離婚が成立した場合は、「財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」等の記載があれば、登記済権利証および印鑑証明書がなくとも、つまり相手方が協力なくとも、財産分与される方単独で登記申請をすることができます。

※離婚公正証書には不動産に対する執行力はないため、財産分与される方から単独で登記申請をすることはできません。

②登記済権利証又は登記識別情報

不動産を取得したときに発行された、いわゆる権利証です。登記済権利証は登記申請書の写しに法務局の朱印が押印されたものであり、登記識別情報はブルーの用紙に１２桁のパスワードが目隠しされた証書です。取得された時期により法務局よりどちらかが発行されています。もし紛失した場合でも、一定の手続きをとれば登記申請をすることは可能です。

③不動産を分与される人の住民票

この住民票上記載の住所で所有者として登記されます。証明書発行日に関するきまりや期限はありません。

④不動産を分与する人の印鑑証明書

登記申請日から３ヶ月以内のものが必要です。離婚にともない住居を変更する予定がある方は、印鑑証明書を取得するタイミングにご注意ください。登記上の住所と、提出する印鑑証明書の住所が異なる場合は、住所移転登記が必要となります。

⑤不動産の固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、市区町村の固定資産課等（市区町村の固定資産課）で発行されるｓｙ登録免許税の算出するために必要です。登記申請をする日の年度のものを取得下さい。

⑥離婚日が記載されている戸籍謄本

登記原因証明情報に記載する離婚届日の確認にあたり必要です。なお、協議日が離婚届を提出する前である場合は離婚日が登記原因日となるため、登記申請書に戸籍謄本を添付する必要があります。

財産分与登記で気を付けること

①財産分与登記と住宅ローンについて

住宅ローンが残っている物件を財産分与により名義変更をする場合は、原則はあわせてローンの債務者変更することになります。住宅ローンが残っている夫単独名義の不動産を、財産分与により妻単独に名義をかえたい場合は、ローンの債務者も妻とする必要があるということです。夫婦共有名義でローンも一緒に組んでいる不動産を、妻のみの単独名義にかえたい場合は、ローンの債務者も妻単独とする必要があります。

このため名義変更後の所有者には、１人でローンに耐えうるだけの資力（収入や資産）が求められます。この審査が通るかどうかは、ローンの残額や不動産の市場価値によってもケースバイケースです。また、他行への借換を実施することで、債務者を変更できる場合もあります。

債務者変更が難しい場合は、一括でローンを返済してしまうか、ローンを完済するまで名義変更を待つ、という選択となります。

また、銀行のローン契約には通常「ローンを組んでいる不動産の名義を変更するときは銀行に了承をえること」という項目が入っています。つまりは銀行へ相談せずに勝手に家の名義をかえてしまうと銀行とのローン契約違反となり、一括返済を求められる可能性もあります。

離婚が法的に成立すれば、自動的に保証債務や連帯債務から外れるということもありません。住宅ローンを組んでいる家の財産分与については、まず初めには借入先の金融機関に相談しましょう。

②所有者の住所変更や氏名変更の登記について

登記されている所有者の住所や氏名（名字）と、現在の住所や氏名が異なる場合は、所有権移転登記をする前に必ず登記名義人住所・氏名変更登記が必要となります。５．の「財産分与登記後の登記事項証明書のサンプル」をご参考ください。

③財産分与登記と税金について

登録免許税

財産分与による不動産の名義変更は、法務局に登記申請する際に登録免許税がかかります。

計算には、固定資産税の納税で利用されている不動産の固定資産評価額が用いられます。不動産評価額が３０００万円である場合は、その２％である６０万円が登録免許税としてかかります。登録免許税は印紙またはオンライン納付で支払います。

財産分与による登録免許税には減税や免税などの制度はないため、あらかじめ心得ておきたい大きな額の費用となります。

贈与税や不動産取得税

財産分与は通常は贈与税や不動産取得税の対象となることはありません。これは相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために給付を受けたものと考えられるからです。

財産分与の原則は、収入にかかわらず「２分の１ずつ」です。しかしながら諸事情を考慮しても、一般的に考えて明らかにもらいすぎの場合、もしくは節税・脱税対策のためにおこなわれていると考えられる場合は贈与税や不動産取得税がかかることもあります。

譲渡所得税

財産を渡したときの財産価格が購入時より大きく値上がりしている場合、譲渡所得税がかかることがあります。たとえば、夫が夫名義の購入時よりはるかに値上がりした投資用マンションを妻に財産分与した場合、夫に税金がかかる可能性があります。

なお、課税の対象は、購入時と分与時の差額がある財産についてなので現金にはかかりません。もしマイホームの財産分与が譲渡所得税の対象となりそうな場合でも、マイホームを親族等以外の方に譲渡した場合には譲渡所得を最高3,000万円まで控除できる特例があります。離婚後（親族等でなくなる）であればこの特例を使うことも可能です。

５．財産分与登記後の登記事項証明書のサンプル

財産分与登記おまかせプラン

財産分与登記の経験豊富な女性司法書士におまかせください！

司法書士にご依頼頂ければ、相手方と細々と連絡することなくスムーズに確実に手続きを進めることができます。ご案内する書類をご用意いただき、当方が作成した書類に署名押印するだけです。

登記申請書や合意書などのひな形だけみると、司法書士に依頼しなくともご自身でもお手続きを進められるように思えるのですが、「物件の記載」「所有者の住所変更登記」「私道や共有地の有無」「登録免許税の計算」等々、見落とすと手続きがやり直しになってしまったり、さらに手続きが増えてしまう要注意ポイントがあります。

多くの方にとって、財産分与による不動産の名義変更手続きは離婚手続きの最後の関所。もう、これ以上の苦労をすることがないよう、最後は登記のプロである司法書士におまかせして、大切な時間を新しい生活のために使いませんか。

※財産分与契約書は原則、不動産についてのみの作成となります

財産分与登記おまかせプランお手続きの流れ

１から７までのお手続き期間は1～２ヶ月前後が目安となります。

加算報酬が発生するケース

以下のようなケースは、加算報酬が発生します。

現所有者の登記簿上の住所・氏名が現在のものと異なる場合　９５００円の加算

　現所有者（財産分与する人）の登記簿上の住所が、現在取得できる印鑑証明書上の住所と異なる場合は、所有者の住所変更登記が必要です。

分与する不動産が複数ある場合　物件が１つ増えることに３万円の加算

土地の筆数が６筆以上ある場合　６筆目から１筆につき２千円の加算

財産分与登記にかかる実費

• 法務局に支払う登録免許税　不動産の固定資産評価額の２％（１０００万円の評価額の場合、２０万円）
• 物件を確認するためのインターネット登記情報代　334円×建物・土地の数
• 登記が完了したことを確認するための登記事項証明書代　500円×建物・土地の数
• お客様や法務局とやりとりするための郵送通信（レターパック）費
• ご本人確認や書類お預り等のために司法書士が遠方に訪問する場合は、交通費や日当が発生する場合がございます。

財産分与登記の登記費用の例

財産分与による不動産の名義変更でよくある質問

離婚届する前に相談したほうがよいですか？

ご相談・ご依頼頂くタイミングは離婚日前でも離婚日後でもどちらでも大丈夫ですが、何から手を付けてよいのかわからないという場合や、離婚後は相手と連絡がとりにくなるというような事情がある場合は、離婚前にご相談頂いたほうがよいかと思います。

依頼にあたり離婚協議書や合意書などを用意する必要はありますか？

法務局宛の報告書となる登記原因証明情報は司法書士が作成します。すでに協議書や合意書がある場合は、日付や内容の確認のため写しでかまいませんので司法書士にお渡しください。協議書や合意書がない場合は、ご希望に応じて当事者で保管するための財産分与契約書を作成します。（当該不動産に関する記載のみであれば追加料金は発生しません）

慰謝料や養育費などの相談もできますか？

離婚分野において、司法書士の専門は不動産と登記となります。このため、慰謝料や養育費などについてのご相談は弁護士さんにご相談いただくようお願いします。ご希望の場合は、離婚問題を得意とする女性弁護士さんをご紹介することが可能です。

財産分与による登記に期限はありますか？

財産分与の請求権の時効は２年とされており、「離婚成立後２年以内に請求」しないと請求権を失ってしまいます。ただし、これは争いがなどがある場合であり、お互いが合意していれば２年が経過していても財産分与することは可能であり、登記申請もできます。

郵送やメールのみで（司法書士と会わないで）手続きできますか？

ご依頼や関係書類のやり取りは郵送やメール等で行うことができます。しかしながら司法書士には本人確認義務があるため、権利を失う方（財産分与する方）については、書類への署名押印のタイミングなどで、原則一度お会いしての本人確認をさせて頂きたく願います。ただし、やむをえない事情がある場合は、郵送での書類送付およびZOOM等のオンライン面談をもって本人確認とすることもできますので一度ご相談下さい。

財産分与の登記費用はどちらが負担しますか？

特に決まりはありませんので、話し合いで決めて頂きます。売買や贈与などの所有権移転登記においては、名義をもらう方が登記費用を負担するとすることが一般的ですが、財産分与の登記においては登録免許税の経済的負担が大きいため、財産分与する夫側が負担したり、二人で等分で負担することもあります。

銀行の住宅ローンの変更登記もあわせて依頼できますか？

お手続き先の銀行や金融機関が指定司法書士を利用しなくてよい場合は、もちろん承ります。ただし、抵当権関係の書類のやり取りは金融機関側が郵送での送受に対応していないところが多いため、都内近郊にある金融機関に限らせて頂きます。

離婚の財産分与登記は司法書士にご相談ください！

名義変更はいつまでにすませなくてはいけないという期限はありませんが、登記をしないで放置しておくと相手の協力をもらいにくくなったり、相手の住所変更などにより手続きが複雑になってしまう可能性があります。また相手方に経済的な問題がある場合は、名義変更をすませないと債権者などに不動産が差押えられてしまう危険もありますので、財産分与の話し合いが整ったら、速やかに名義変更の手続きを進めましょう。

財産分与登記は段取りが肝心です。当事務所では今まで数多くの財産分与のよる所有権移転登記（名義変更）手続きの実績があり、女性司法書士本人が直接対応しますので、女性の方もどうぞ安心してご相談下さい。

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