生前贈与による不動産の名義変更(贈与登記)

不動産の贈与をお考えの場合は司法書士にご相談ください

  • 生前の相続対策として不動産の贈与を考えている
  • 子どもがいないのでおいやめいなどの親族への不動産の贈与を予定している
  • 相続時清算課税制度を利用して子や孫へ不動産の贈与したい
  • 居住用不動産の配偶者控除を利用して自宅を配偶者へ贈与したい
  • 配偶者間や親子で共有している不動産の持分をいずれかにまとめたい
  • 不動産の暦年贈与(毎年非課税枠110万円以内におさめる贈与)について詳しく知りたい

自宅などの不動産を「無償」で譲る場合、名義がかわったことを第三者に示すために贈与による所有権移転登記、略して贈与登記をおこないます。

贈与という行為は、法律的には口約束でも成立します。不動産の贈与は親子間や夫婦間などの親族間で行うケースが大半です。しかしながら身内同士ということで、契約書を残さなかったり名義変更をしないと、あとで思わぬ不利益が生じることがあります。不動産の贈与を行う場合は、きちんと書面をとりかわし、法務局で名義変更(所有権移転登記)を行いましょう。

また、不動産の贈与は、贈与税をはじめとする多額の税金がかかるというデメリットがあります。不動産の贈与を検討するにあたっては、贈与するメリットと、かかる税金のデメリットをよく比較することが不可欠です。

料金およびサービス

贈与登記おまかせプラン 報酬 6万5千円(税別)

おまかせプランに含まれる内容

  • 贈与による名義変更に関するご相談
  • 住民票や戸籍の附票の取得
  • 評価証明書の取得
  • 登記原因証明情報(贈与契約書)の作成
  • 登記申請書の作成
  • 登録免許税の算出・納付
  • 登記申請書の提出
  • 登記事項証明書の取得

贈与登記を自分でおこなうとここが大変!

所有者についての変更登記の有無を確認しなくてはならない

贈与による所有権移転登記(贈与登記)をするにあたっては、かならず登記簿を確認します。なぜならば、登記簿に記載されている所有者の氏名や住所が現在のものと異なる場合、贈与登記の前に所有者についての変更登記を申請する必要があるからです。これを見逃してしまうと、せっかく贈与登記を申請しても、法務局で却下されてしまいます。

登記もれが発生することがある

登記は住所ではなく、それぞれ土地に割り振られている地番で特定する必要があります。住宅などの不動産においては建物の敷地のほかにも、私道やゴミ捨て場などの持分(近隣の方との共有地)を所有している場合があり、しっかり事前調査をしないと、このような自宅の敷地以外の土地の持分などを見逃してしまう可能性があります。

登記もれが生じると、建物や土地の名義をうつしたとしても新しい所有者が売却したり担保に入れることができません。登記もれが発覚した場合は、再度贈与登記の申請を行う手間が生じてしまいます。

平日に役所・法務局・金融機関にいかなくてはならない

贈与登記にあたっては、申請書に添付する住民票や固定資産評価証明書を役所で取得する必要があります。登記申請の相談(予約制)や申請書の提出は、対象不動産を管轄する現地の法務局へ行く必要があります。法務局の業務取扱時間は平日午前830分~午後515分であり、営業時間外および土日祝の対応はしていません。郵送で申請書を提出する場合は、登録免許税の納付にあたり事前に収入印紙を購入するか、金融機関で振込する必要があります。

登録免許税の計算と納付をしなくてはならない

登録免許税とは不動産の名義変更などの登記申請に伴いかかる税金です。相続登記よりも贈与登記の登録免許税は高い税率(固定資産評価額の2%)となっているため、一般的な住宅の贈与でも数十万の登録免許税がかかることがあります。登録免許税の計算は、役所等で固定資産評価証明書を取得してご自身でおこなう必要がありますが、計算ミスをしてしまうと、過不足が発生して申請書提出後に手間が生じてしまいます。

登録免許税は、書面申請の場合は、金融機関での事前の振り込みもしくは収入印紙で支払います。クレジットカード等で納付することはできません。

書類に誤りがあると修正や再提出を求められる

登記申請に関する相談は管轄の法務局で、予約制で受付しています。相談コーナーでは、申請書の雛形を渡してもらえることはありますが、申請書や添付書面を作成してくれるということはありません。

法務局の登記制度は、申請後に書類を登記官が審査するという形式となっており、提出前にチェックや不備をただしてくれる仕組みはありません。書類に不備あった場合は「補正」といって、提出後に不備をただす機会が与えられます。この補正は郵送で書類を送付するだけですむこともあれば、法務局に出向かなくてはいけないこともあります。

贈与登記おまかせプランお手続きの流れ

贈与登記おまかせプランでは、ご案内する書類をご用意いただき、当方が作成した書類に署名押印するだけです。1から7までのお手続き期間の目安は1ヶ月前後となります。

1.お問合せ・無料相談

お問合せフォームもしくはお電話よりお問合せ下さい。費用のことなどご不明な点やわからないことがございましたらどうぞお気軽にご質問ください。固定資産税評価額がわかるもの(固定資産税の納税通知書や評価証明書)がお手元にございましたらメール等でお送りいただけますと、登録免許税額を算出することができます。

2.ご依頼(ご契約およびご本人確認)

報酬および費用のご負担をされる方に、料金や重要事項を確認する契約書にご署名押印いただきます。ご契約時はご本人確認をさせて頂きます。(ご本人確認について詳しくはこちら)都内近郊であればご自宅やご職場の近く等へ実費交通費のみで出張させて頂いておりますので来所は不要です。

郵送によるご契約・ご本人確認について

 遠方にお住まい場合やご都合によりお会いしてのご本人確認が難しい場合は、あらかじめ身分証明書をメール等でご提示いただき、身分証明書記載の住所へ、権利を失う【贈与する方については本人限定受取郵便(特例型)】、【贈与をうける方については転送不要の書留(レターパック)】により契約書類等をお送りさせて頂いたうえで、当方よりお電話にてご本人確認およびご依頼の意思確認をさせて頂きます。何卒ご理解とご協力のほどお願い申し上げます。

3.対象不動産の確認・調査

ご提示いただいた資料(権利証や固定資産税納税通知書等)をもとに、対象不動産の登記簿情報を取得して不動産を確認します。

4.書類の準備

当事務所で必要な書類の手配、書類の作成を行います。

  • 戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書等、公的証明書の取得
  • 押印が必要な登記原因証明情報(贈与契約書)や委任状の作成
  • 登記申請書の作成
  • 登録免許税の算出、報酬及び実費の確定

5.書類への署名押印・ご請求・必要書類の返送

押印が必要な書類を郵送等にてお送りします。請求書はこのとき同封させて頂きます。

ご契約時にお会いしていない(ご本に確認していない)当事者の方については、登記書類へのご署名押印のタイミングでご本人確認をさせて頂きます。

ご署名押印がすみましたらこちらからご案内する必要書類(印鑑証明書や権利書)とあわせて、郵送でご返送頂くか、直接お会いしてお預りさせて頂きます。

6.法務局へ登記申請

書類を整え、法務局へ登記申請します。この時に登録免許税を支払うため、報酬及び実費お支払いは登記申請前までにお願いしております。登記は、通常申請後10日前後で完了します。

7.完了書類のお渡し

書留形式のレターパックで、新しい登記識別情報(権利証)等の完了書類一式をお送りします。ご希望の場合は、手渡しでお渡しすることも可能です。

ご自身でご用意いただく書類など

贈与する人

  • 権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • ご実印
  • 身分証明書

贈与される人

  • ご実印またはお認印
  • 住民票(お手元にある場合)

加算報酬が発生するケース

以下のようなケースは、加算報酬が発生します。

所有者の登記簿上の住所・氏名が現在のものと異なる場合 1万円の加算

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所有者の登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、贈与登記を申請する前に所有者の住所・氏名の変更登記が必要です。実際には、所有者の変更登記と贈与による所有権移転登記を連件という形式で申請します。このように申請が1件増えるため1万円の加算報酬と登録免許税(不動産の個数×1000円)を頂いております。

法務局の管轄が異なる不動産がある場合 管轄が1つ増えることに3万円の加算

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不動産はその所在により、法務局の管轄が異なります。たとえば東京都渋谷区の不動産を管轄するのは東京法務局渋谷出張所であり、埼玉県川口市の不動産を管轄するのはさいたま地方法務局川口出張所です。不動産の申請は、法務局ごとにおこなう必要があるため、追加報酬を頂いております。

東京都渋谷区、埼玉県川口市、静岡県熱海市の3か所に不動産をお持ちの場合管轄が2つ増えるので、2管轄×3万円=6万円の加算報酬

土地の筆数が11筆以上ある場合 11筆目から1筆につき1千円の加算

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筆というのは土地を数える単位です。土地は地番ごとに数えます。一見、1つの不動産にみえても実は中で登記上の地番が分かれていることがあります。通常の一戸建てやマンション、アパートや駐車場等でこのケース(土地が11筆以上)に該当することはめったにありませんが、大きなお屋敷、大型の1棟ビル、広大な空き地、山林を所有している場合は該当することがあります。筆数が多いと、書類の数も増え管理も煩雑になることから、11筆以上ある場合に加算報酬を頂いております。

山林で50筆ある場合 1千円×40筆=4万円の加算報酬

司法書士報酬以外にかかる実費

登記申請に要する登録免許税

登録免許税は不動産の名義変更などの登記申請に伴いかかる税金です。自治体の定める固定資産の価格×1000分の20の割合の額です。1000万円の評価額の不動産であれば、20万円の登録免許税が不動産の名義変更に必要となります。(共有不動産の持分移転の場合は、固定遺産の価格×持分の割合×1000分の20で計算します。)

固定資産評価証明書、登記事項証明書等、公的証明書の発行手数料

  • 固定資産評価証明書 1通200円~400円程度 ※自治体により異なる
  • インターネット登記情報 1件335円
  • 登記事項証明書 1通500円
  • 住民票は1通200円~400円程度 ※自治体により異なる
  • 郵送通信費 

郵送通信費

  • 公的証明書の取得には、重要な個人情報が記載されている書類をやりとりするため、追跡可能なレターパックライト(1通360円)を利用させて頂きます。このため1請求につき郵送費往復720円かかります。
  • その他証明書の取得、お客様との書類のやりとり、法務局への申請等に郵送費が発生します。書類の重要度に応じて、レターパックライト(1通360円)とレターパックプラス(1通510円)を使い分けます。
  • 交通費が発生するのは、ご本人確認をかねた面談のみです。公的証明書の取得や登記申請は郵送で行いますので、遠方であっても交通費や日当はかかりません。

不動産の贈与は、贈与税などの税金にご注意ください

不動産の贈与には多額の贈与税が発生します。また、登録免許税の税率は相続よりも高く、不動産取得税の課税も発生します。不動産の贈与は、非課税制度や減税制度が少なく、多額の税金がかかるものです。贈与登記は一度行ってしまうと、取り消すことが難しく、納税義務から免れることはできません。

登録免許税の【税率】

不動産取得税の【税率】 贈与税/相続税の【非課税枠】
贈与 評価額の2%

評価額の3~4%
※居住用不動産の場合は、非課税枠あり

110万円
相続 評価額の0.4% なし 3000万円+相続人の数×600万円
参考URL

なお当事務所は司法書士事務所のため、税金についての一般的な質問にお答えすることはできますが、具体的な税額の計算などは税務署または税理士にご確認・ご相談ください。また、当事務所でも必要に応じて税理士さんをご紹介することが可能です。

目的やご事情によっては、贈与登記ではなく、遺言書による対策や民事信託を活用されたほうがよい場合もございます。生前対策や不動産の活用として不動産の贈与をご検討の場合は、まずは一度専門家にご相談されることをおすすめします。

お問合せ・ご相談はお気軽に!

不動産の贈与についてわからないこと、不安なこと、お手続きの費用のこと、どんな些細なことでも構いません。お問合せには女性司法書士が迅速に、わかりやすく、丁寧にお答えさせて頂きます。下記のお問合せフォームもしくはお電話で遠慮なくお問合せ下さい。皆様からのお問合せお待ちしております。 
認定司法書士 長谷川絹子 (東京 第5785号 認定第1101063号

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