相続 相続登記

遺産相続した自宅が未登記建物だった場合は登記するべきか?

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登記してあるものと思い込んでいた自宅が、相続発生により実は未登記の建物であることが判明した!このようなケースは決して珍しいことではありません。では、相続財産に未登建物があった場合、どのようにすればよいのでしょうか?

不動産登記は必ずしなくてはいけない?

不動産登記には表題部と権利部があります。以下の、登記事項証明書(不動産の謄本)のサンプルをみてください。

表題部とは、赤い字の部分で囲まれた部分です。不動産の状況(所在、地番、地目、地積、床面積等)が記載されています。表題部を確認すると、その不動産はどこにあって、どのくらいの広さで、どのような目的に使われているかなどがわかります。

権利部とは青い部分で囲まれた部分です。権利部の甲区には所有者や抵当権(担保)についてなど、不動産の権利に関する情報が記載されています。権利部を確認すると、いつ、誰が、どのような理由で不動産を取得したか、所有権のほかに、だれのどのような権利があるかがわかります。

表題部・権利部という2つの不動産登記のうち、表題部については、以下のように法律で「1ヶ月以内に申請しなくてはいけない」という決まりがあります。これを行わない場合は、10万円以下の過料に処されるとされています。

不動産登記法 第47条

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない

一方、権利部に関しては、義務はありません。権利の登記、つまり「誰が、どのような理由で不動産を取得したか」という権利は申請しなくてもよいのです。

建物が未登記であることのデメリット

登記をする義務はない権利部の不動産登記ですが、建物が未登記であるとどのようなデメリットがあるのでしょうか?

1.第三者に不動産の所有者であることを主張できない

例えば、長期不在中に誰か知らない人が家に住み着いてしまったとします。しかしながら登記されていないと「私が所有者です」というのに、所有者であることを証明することが難しくなります。また、あなたに成りすました人が勝手に家を売ってしまった場合は、成りすましを知らないでお金を払ってしまった買主へ「私が所有者であった」ということを主張することができません。

2.建物を担保としてお金を借りることができない

家を担保としてお金を借りる場合、融資元である銀行などは抵当権を設定します。しかしながら、建物が登記されていないと抵当権を設定することができません。

3.建物を売ることができない

1の通り所有者であることが証明できない不動産は、売買が難しくなります。

しかしながら、購入した後に建物を処分する予定のときなどは、未登記のまま売買されることもあります。

相続する不動産が未登記である場合はどうすればよいか

上記の「未登記のデメリット」を読んで、「売る予定も買う予定もないし、トラブルに巻き込まれるとも思えないので登記は必要ないのでは?」と思う方も多いことでしょう。

実は、義務であり「1ヶ月以内に登記をしないと10万円以下の過料」という表題登記も、未登記が発覚して過料を払わされるケースは実際にはほとんどありません。

このため、日本中には多くの未登記不動産が存在します。未登記でも特に困ることがないからです。そして、未登記不動産を相続したという場合でも、相続を機に登記をするという人は少ないのが実情です。

建築年数が経っており財産価値の低い未登記建物の自宅などを相続する場合、担保に入れることもないでしょうし、何かトラブルに巻き込まれる可能性は少ないかと思われるので、未登記のままにするという選択もひとつです。将来的に土地とあわせて売りたいという場合でも、必要に応じて売るときに登記をするということでも遅くはありません。

しかしながら、未登記のままにする場合でも、遺産分割協議書へ未登記不動産の記載と、市区町村の役場への「所有者変更届」は必ず行うようにしましょう。

では、近々担保に入れてお金を借りる予定なので登記をしておきたい、相続を機に登記をしておきたいという場合はどうすればよいのでしょうか?

未登記の建物を登記したい場合はどうすればよい?費用はどのくらい?

未登記の建物には2つのケースがあります。

1.表題部も権利部も登記されていない

2.表題部は登記されているが権利部が登記されていない

1の場合は、まず表題部をつくる表題登記を申請した後に、権利部をつくる所有権保存登記をする必要があります。2の場合は、権利部をつくる所有権保存登記のみです。

表題部の登記は、土地家屋調査士に依頼することになります。土地家屋調査士は登記を目的とする測量の専門家です。測量士は国交省、土地家屋調査士は法務省管轄の国家資格あり、測量士は表題部登記を申請することはできません。

権利部の登記は、司法書士が専門となります。表題登記と保存登記は一括で申請することができませんので、土地家屋調査士と司法書士が連携をして、表題登記完了後に保存登記を申請することになります。

報酬の相場や登記申請にかかる登録免許税は以下のとおりです。建物の所有者に相続が発生している場合は、相続による所有権移転登記と同様に戸籍謄本や遺産分割協議書、印鑑証明書などが必要となります。

  表題部 権利部
 申請する登記 表題登記 保存登記
申請する士業 土地家屋調査士 司法書士
士業への報酬 10万円前後

3万円前後

登録免許税 なし 課税価格の1000分の4

相続財産に未登記の建物があった場合、どうすればよいのかをご説明させて頂きました。シルク司法書士事務所では、経験豊富な土地家屋調査士と連携して、未登記建物の登記にも対応しております。どうぞお気軽にお問合せください。

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